近两年，从“四代宅”到“好房子”，购房者面对房产营业销售人员口中的种种新概念，可能有些摸不着头脑，也不知道怎么选择。

  2023年，重庆印发《中心城区立体绿化住宅试点工作细则》，业内将拥有双层挑高露台花园的立体绿化住宅称之为“四代宅”。此后重庆又多次出台相关支持政策，重庆市场上的四代宅产品也随之越来越多。

  2025年3月，政府工作报告提到“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，“好房子”概念首次出现在全国两会政府工作报告中。

  2025年5月，重庆印发《支持实施高品质住宅的若干规划措施》的通知，不仅放宽了四代宅产品关于立体绿化平台面积的限制，还提出支持高品质住宅多样化。提到单套住宅内可设置不超过30平米的多功能活动平台，按套内面积的30%来管理。重庆业内通常将这种设置多功能活动平台的新规非四代宅产品称为新规“好房子”。

  首先，新规“好房子”赠送面积可达套内面积的30%，得房率高于传统住宅产品。

  其次，新规“好房子”的多功能活动平台若合规调整为客厅或卧室的一部分，室内空间更大，相比“四代宅”产品室外的露台花园利用率更高，很多购房人认为更划算。

  再次，新规“好房子”在取消双层挑空露台花园的同时，也避免了传统四代宅产品私密性差、采光差、装修成本高、后期管理和维护困难等系列问题，为购房人免除了很多后顾之忧。

  另外，“四代宅”悬挑的空中露台花园涉及增加结构荷载、增加防水及排水设施等增量投入，所以四代住宅建安成本大幅高于传统住宅。而仅需设置多功能活动平台的“好房子”建安成本会低于四代宅，对开发商来说能节约建安成本。

  所以我们会看到，市场上很多新入市的项目不再以“四代宅”的形式出现，而是以新规“好房子”的名义，或再结合一些其它营销概念一起出现。

  目前，部分“好房子”已经入市，未来新规“好房子”项目还会越多越多。但购房人可能也需要多一些理性思考和甄别对比，而不只是听各种概念。“好房子”的优势容易被看到，但一些可能存在的问题却容易被忽略。

  “四代宅”产品的标志是两层约6米挑高的空中露台花园，让人们在城市核心也能轻轻松松实现花园庭院的生活理想，能实现更多的生活场景，被视为有别于传统住宅的迭代革新产品，受到市场欢迎。

  而所谓“好房子”，开发商无需再打造两层约6米挑高的空中露台花园，也许购房人可能会感觉到，部分所谓新规“好房子”除了赠送率比传统产品更高以外，可能并没有带来本质上的产品革新。

  而四代宅赠送面积最大可达套内面积的40%，所以理论上说，在不设置平层高厅的情况下，新规“好房子”的赠送率和空间体验感可能不及“四代宅”产品。

  虽然新规“好房子”的多功能活动平台通过封窗可调整为客厅或卧室的一部分，看起来更实用，但多功能平台封窗带来的改造麻烦，以及不同业主不同形式封窗对项目外立面的影响也不可忽略。

  另外，不同开发商宣传的实际得房率采用的计算标准实际上并不完全统一，有些开发商提供的户型图也未清晰标注具体赠送面积的详细数据，购房人对于得房率的宣传也需甄别对比，理性看待。

  无论是“四代宅”还是新规“好房子”，虽然这些新产品比传统产品赠送更大，但价格也远高于传统产品。新规实际是让利于开发商，而开发商获利后却未必能真正让利于购房人。

  如果所谓新规“好房子”的价格远高于区域其它传统住宅产品，价格高出比例甚至超出赠送比例，那么对于购房人来说，需要警惕所谓高赠送变成“羊毛出在羊身上”的把戏。

  新规“好房子”如果定价过高，也可能不如传统产品更具性价比。因此很多看重性价比的购房人转向了二手房，使得二手房成交份额不断提升。

  根据铭腾机构数据，2023年开始，重庆中心城区二手房成交份额占比整体市场就超过60%，2024年直接超过65%。2025年1-3季度，重庆中心城区二手房整体成交份额已达到了72%。

  “四代宅”和新规“好房子”允许的高赠送虽然提高了得房率，但其实都变现提高了容积率。

  比如去年江北某盘为了更好的提高产品得房率，申请了土地调规，将多个小地块的建筑密度提高，其中一个小地块的建筑密度直接由40%调整至57.9%。

  地块建筑密度的大幅提高意味着小区楼间距变窄，园林绿化面积减少，进行影响小区整体的居住舒适性，而这种隐性缺点常常被购房人忽略。

  如果开发商只是将“好房子”异化为“偷面积”游戏‌，我想这可能背离了政策初衷。真正的“好房子”不是单纯比拼户型的得房率，而应该是全维度的提升。

  当开发商都在宣传“好房子”时，购房人其实应该全维度综合考察。新规后的新楼盘在车位配比等一些重要配置上其实普遍不如旧规项目，这些“好房子”新项目是否都值得超高溢价可能还需多多斟酌。

  “好房子”是一个系统工程。它涉及项目的方方面面，包括产品细节的优化、品质的升级、技术的加持与服务的完善，绝不是简单的口号和营销噱头。

  市场上也有一些开发商把“好房子”当作一个可以借势营销的热点词用在旧规传统产品的宣传上，购房者也需要自行甄别。

  不是所有自称“好房子”的项目都一定都值得购买，购房人在选择时不妨多一些理性思考。